Drittens sollte der Eigentümer feststellen, ob die Schadenersatzforderung des Auftragnehmers ordnungsgemäß dokumentiert und nur auf zulässige Schäden beschränkt ist. Nach Standardvertragsformularen trägt der Auftragnehmer die Last, um nachzuweisen, wie sich die Verzögerung auf seine Arbeit ausgewirkt hat und welche Schritte er unternommen hat, um Schäden zu mildern. Darüber hinaus kann der Vertrag die Verzögerungsschäden des Auftragnehmers begrenzen, z. B. indem er die Zahlung für längere allgemeine Bedingungen, aber nicht erhöhte Arbeits- und Materialkosten, oder durch den Verzicht auf alle “Folgeschäden” wie Büro-, Finanzierungs- oder Personalkosten oder Schadenersatzansprüche oder Entgangensergebnis ermöglicht. Im Allgemeinen sehen Bauaufträge vor, dass der Anspruch eines Bauherrn auf eine Fristverlängerung von der Zustellung einer Mitteilung innerhalb einer festgelegten Zeit eines Ereignisses abhängt, das zu Verzögerungen führt. “Der Bauherr hat Anspruch auf eine angemessene Verlängerung der Bauzeit, wenn die Bauarbeiten durch die Aussetzung der Bauarbeiten nach Paragraf 25 oder aus einer Sache, die außerhalb der alleinigen Kontrolle des Bauherrn liegt, verzögert werden: Jetzt ist es an der Zeit, diese Verträge zu überprüfen, um zu sehen, was genau sie vereinbart haben”, sagt Michael Keester, Gesellschafter/Partner der nationalen Anwaltskanzlei Hall Estill in ihrer Kanzlei Tulsa. Ob COVID-19 Verzögerungen den Auftragnehmer berechtigen, eine Fristverlängerung nach dem jeweiligen Bauvertrag zu beantragen, hängt von seiner Abfassung ab. Bei den meisten gewerblichen Entwicklungen, die einen JCT-Bauauftrag verwenden, kann ein Auftragnehmer eine Fristverlängerung für “höhere Gewalt” beantragen. Standard-JCT-Bauverträge definieren jedoch keine höhere Gewalt, so dass ihre Bedeutung vom Common Law abgeleitet wird. Die COVID-19-Pandemie liegt außerhalb der Kontrolle der Parteien und würde dazu neigen, in diesen Sinne zu fallen, aber ob sie tatsächlich höhere Gewalt darstellt, würde auch von den besonderen Umständen und dem Wissen und der Fähigkeit der Parteien abhängen, sie vorherzusehen. Wenn der Bauherr die Arbeiten nicht innerhalb der im Vertrag als verlängerten Frist zulässigen Frist abschließt, kann der Eigentümer Anspruch auf Verzugsschäden haben.
Dies kann zu einem bestimmten Satz erfolgen, der als “liquidierte Schäden” bezeichnet wird. Gab es vor oder ausstehende Ansprüche auf Terminverzögerungen vor Beginn der Auswirkungen von COVID-19? Eine Entwicklungsvereinbarung, eine Entwicklungsfinanzierungsvereinbarung und eine Vereinbarung über den Mietvertrag können Bestimmungen darüber enthalten, wie ein geschlossener Standort während der Sperrfrist sicher und sicher gehalten werden sollte. Dies ist wichtig, um die Website und die Arbeiten zu schützen und zu verhindern, dass die Website von potenziellen Dieben, Hausbesetzern und Fliegenkippern aufgerufen wird. Es dient jedoch auch dazu, jegliche Haftung abzumildern, die der Vermieter und interessierte Parteien nach dem Gesetz gegenüber Straftätern oder anderen Dritten haben können. Solche Verpflichtungen zur Schließung und zum Schutz des Geländes würden in der Praxis wahrscheinlich im Rahmen des Bauvertrags an den Auftragnehmer weitergegeben. Versicherungspolicen und Betriebsgenehmigungen (z. B. Kransicherheitslizenzen) müssen ebenfalls überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den geschlossenen Standort für die Dauer abdecken. Boston, Cambridge und andere Städte in Massachusetts stoppten den Bau, aber der Gouverneur überstimmte die lokalen Anordnungen und hielt alle Bauarbeiten für “wesentlich”, so dass alle Projekte fortgesetzt werden konnten, sofern die Arbeiter der sozialen Entsagung folgten, Hände waschen und andere Corona-Protokolle. Später änderte der Gouverneur diese Haltung und bezeichnete den Bau von Bürogebäuden, Einzelhandels- und Hotelsals als unwesentlich. Gemäß den Standard-AIA-Vertragsformularen kann der Auftragnehmer den Vertrag kündigen, wenn die Arbeiten für 30 aufeinanderfolgende Tage durch behördungsgemäße Anordnung oder nationalen Notstand eingestellt werden.
Unter diesen Umständen ist der Auftragnehmer berechtigt, “… Zahlung für ausgeführte Arbeit sowie angemessene Gemeinkosten und Gewinne aus nicht ausgeführten Arbeiten und Kosten, die aufgrund einer solchen Beendigung entstehen.” Diese Bestimmungen können dem Auftragnehmer Anreize bieten, den Vertrag nach einer von der Regierung angeordneten 30-tägigen Stilllegung zu kündigen, indem er die Rückforderung des Eigentümers nicht nur für die ausgeführten Arbeiten und die Beendigungskosten, sondern auch für den erwarteten Gewinn aus nicht ausgeführten Arbeiten ermöglicht, insbesondere wenn der Auftragnehmer andernfalls nur Anspruch auf eine Fristverlängerung aufgrund von Verzögerungen auf COVID-19-Basis hätte.
